Những rủi ro pháp lý cần tránh khi mua nhà đất

Những rủi ro pháp lý cần tránh khi mua nhà đất

    Tình hình sốt đất trong thời gian qua, kéo theo một số vấn đề không lường trước được. Khi một số ít khách hàng đã phải nhận “trái đắng” vì không nắm rõ vấn đề pháp lý khi mua nhà đất, dẫn đến tranh chấp và những vụ khiếu kiện kéo dài. Vậy người mua nhà cần đặc biệt lưu ý những trường hợp nào và làm thế nào để tránh được rủi ro trong khâu thủ tục pháp lý để được giao dịch thuận lợi hơn.

“Tiền mất tật mang” vì mua nhà trên giấy

Từ sau khi có quy định dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh trước khi mở bán, thị trường vẫn liên tiếp diễn ra các cuộc biểu tình, phản đối của người dân vì chủ dự án chậm giao nhà.

Đơn cử như hơn 500 hộ dân mua nhà tại dự án Tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (Bright City) tại xã Kim Chung (huyện Hoài Đức, Hà Nội) đã lâm vào tình cảnh khốn khó khi dự án liên tục chậm tiến độ và chưa biết khi nào mới bàn giao. Sau nhiều lần bị gây áp lực, chủ đầu tư dự án muốn trả lại tiền "nhỏ giọt" cho cư dân sau khi ký bản thanh lý hợp đồng. Tuy nhiên, phương án này có thể khiến khách hàng rơi vào cảnh "trắng tay" vì chủ đầu tư đã cạn vốn.

Trước thực trạng nhiều khách mua nhà phải lao đao khi mua nhà trên giấy, luật sư Nguyễn Văn Hân, Công ty luật Hợp danh Minh Bạch (Hà Nội) cho rằng, đây chính là hậu quả của việc tự nguyện ký kết hợp đồng góp vốn mua nhà mà không tìm hiểu kỹ càng.

Theo luật sư Hân, 3 điểm chú ý để tránh "tiền mất tật mang" khi mua nhà "trên giấy".

-Thứ nhất, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của căn hộ, lô đất mà mình dự định mua.

- Thứ hai, cần kiểm tra thông tin liên quan đến chủ đầu tư, các bên có liên quan đến dự án và các loại giấy tờ như giấy chứng nhận đầu tư/kinh doanh, quy hoạch/bản đồ/bản vẽ chi tiết, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, giấy nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế…

-Thứ ba, khách hàng cần tìm hiểu kỹ các tranh chấp, bất đồng giữa chủ đầu tư với cư dân trước đây, cách hành xử của chủ đầu tư với nhà đầu tư và cư dân, từ đó rút ra bài học và phương thức giao kết hợp đồng phù hợp.

Nhiều khách hàng phải khốn đốn khi chưa hiểu rõ pháp lý khi mua nhà đất

Mua nhà xây dựng sai phép

Đa số người đi mua căn hộ đều kiểm tra, nghiên cứu rất kỹ căn hộ mình định mua. Song, vẫn có nhiều người mua phải căn hộ xây dựng sai phép, vì họ không được tư vấn kỹ về pháp lý của dự án, còn chủ đầu tư chỉ thường đưa ra các tiện ích, dịch vụ của dự án để hút người mua. Căn hộ cơi nới là cách nói chung, chỉ những sản phẩm, dự án xây dựng sai phép.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, có 2 dạng căn hộ cơi nới là xây vượt tầng, hoặc nới theo chiều ngang và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, kỹ thuật, diện tích chung… thành căn hộ để bán.

Nếu không may mua phải những căn hộ này, nhiều khả năng khách hàng sẽ không nhận được nhà. Để tránh gặp rủi ro, khi mua nhà, người mua cần chú ý đến số tầng của công trình và so sánh với văn bản phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch và hồ sơ thiết kế. Khách hàng không nên chủ quan là chỉ những tầng phía trên cùng mới gặp phải trường hợp cơi nới, vì cũng có trường hợp chủ đầu tư nới tầng ở khối đế công trình.

Trường hợp cơi nới mặt bằng tầng thường ít xảy ra hơn do các chủ đầu tư đã tận dụng tối đa không gian để thiết kế cho nhiều sản phẩm căn hộ. Trường hợp này thường rơi vào việc cơi nới về diện tích sân vườn với các căn hộ penthouse tại tầng áp mái.

Để phát hiện sớm trường hợp này, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, hoặc có thể phát hiện qua những thay đổi trong thông tin quảng cáo, giới thiệu trước đây của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, nhờ quy định bảo lãnh của ngân hàng, tỷ lệ gặp rủi ro trong trường hợp này đã được giảm bớt do ngân hàng phải thẩm định kỹ dự án trước khi cấp bảo lãnh cho người mua.

Mua nhà đất thuộc diện quy hoạch

Không ít người rơi vào trường hợp mua phải nhà, đất nằm trong quy hoạch. Khi đó, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì quyền của người sử dụng nhà đất sẽ bị giới hạn. Nếu người sử dụng muốn xây công trình mới, cải tạo hay sửa chữa nhà ở thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Còn nếu huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất vẫn được sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng đất theo luật định.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, đối với phần đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phải thu hồi để làm dự án, nếu sau 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải hủy bỏ, điều chỉnh và công bố việc hủy bỏ, điều chỉnh đó. Nếu cơ quan thẩm quyền không hủy bỏ, điều chỉnh hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, không phải tất cả các trường hợp mua nhà đất thuộc diện quy hoạch thì người mua đều gặp phải rủi ro. Tuy nhiên, để tránh rơi vào những trường hợp như không được cấp sổ đỏ hay chỉ được cấp phép xây dựng tạm, đồng thời tránh gặp phải những rắc rối khi làm các thủ tục nhà đất, trước khi xuống tiền, người mua cần đến văn phòng quản lý đất đai tại địa phương nơi có nhà đất đó để hỏi kỹ thông tin.

(Theo Enternews.vn)